买卖垫资购房流程

"垫资",就是在购房过程中,下家首付不足时,由所谓的"款服务公司"或者担保公司拿出资金,帮下家补足首付款以帮助完成购房的行为.当然,借款人要收取2%至5%的"垫款"手续费,说得通俗一点,这种"垫资"行为类似民间高利贷.

过去,由于大多数银行都开设了"转按揭"业务,如果买房人和卖房人在同一家银行贷款,可以很轻松地完成贷款转移.即使不在同一家银行贷款,由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移,上下家的交易也显得流畅."资"的主要发挥空间在一些投机客身上,他们想缩短房产交易时间以及贷款发放的等待期,于是宁愿付出多一点的成本实现资金快速流动.如今,随着一年内"转按揭"停止,一年外"转按揭"业务已名存实亡,这种"垫资"业务便趁虚而入,开始成为房地产交易中的常用手段.

举个很简单的例子.如果一套价值200万元的房子还有100万元的贷款未还,而下家的首付款只有80万元,那么上家有20万元的贷款空缺无法还清.上家要有20万元的现金也就罢了,如果没有,这次交易很有可能无法完成,因为只有贷款付清,并办理房地产抵押权注销登记后,才能与下家共同申请转移登记,办理小产证.于是这20万元成为"垫资"的业务来源.

"房地产之窗"的一位贷款服务人士向记者介绍了所谓"垫资"业务的流程,该流程是由贷款服务公司和中介合作来完成的.首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同,主要内容是整个房产交易过程由中介来全权办理,包括交易、还款、放款等,并进行公证; 与此同时,卖房人向原贷款银行提出提前还款申请; 此后,中介和卖房人一起,到银行办理提前还款,中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷,还清银行贷款后,即可取消所抵押产的抵押权证; 中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款,银行所发放的贷款则直接进入中介账户,中介在扣除自己所垫付的费用以后,再将剩余的资金还给卖房人.至此,中介所提供"垫资"服务结束,买家也顺利获得按揭贷款并买房成功.

他还透露, 4月6日以后,改变的不仅仅是"上手抵押注销"和"房屋转移登记、下手设立抵押"不再并办,房地部门还规定,在办理注销登记之后,还有一个不得进行挂牌交易的沉默期,时间大约为28天.28天以后,上、下家才可以进行交易,银行凭房地产交易中心的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款,这一过程又要20个工作日,大概又是28天.两个28天就是整个"垫资"服务的全部时间.

"垫资"费用高达5%以上

高额的服务费是"垫资"的最显著特征.根据记者了解的信息,在限制一年房"转按揭"前,这一业务的服务费大约按垫资额的2%收取,因为当时周期相对较短,大约一个月,贷款服务公司的利润大概是月息2%,这个费用也在买家所能承受范围之内.随着一年内"转按揭"业务的停止,该服务费已经在"水涨船高",4月6日以后,由于房地产交易完成的时间延长到了两月,"垫资"的费用开始上涨到4%,有的公司已经提高到5%以上.按前面的例子,如果"垫资"20万元,那么需要付出的费用就达到8000元,大大增加了卖房人的成本.

由于"垫资"是帮助上家来还清贷款的,于是这笔费用也就成为房人的额外负担.当然有的交易可以双方说定由买方承担,根据中介的说法,由此产生的纠纷并不少见.

除了4%的"垫资"服务费,在这个过程中,交易双方还要额外付出的是各400元的手续费、250的公证费,来委托中介完成交易全过程

以上就是小编对买卖垫资购房流程的了解,希望对大家有所帮助.